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房地产行业2016年投资策略:新旧交替,压力变动力、大大的机会

发布时间:2015-12-17    研究机构:安信证券

行业资金面——宽松将依旧:1)CPI 水平稳定,信贷规模保持宽松:房价是地产研究的核心,其中通胀和信贷解释力最强,CPI 水平将维持稳定,而信贷规模将持续宽松、供需结构相对健康,房价有望保持稳定向上格局;2)美国加息及人民币汇率贬值对地产影响偏中性:汇率与房价有时正相关、有时负相关,决定房价根本还是在国内供需以及流动性,目前来看我国的流动性宽松格局将继续保持,而供需结构在重点城市已经有明显的好转;3)行业流入资金增速底部回升明显:目前资金流入特征有:总体资金底部回升、外资利用大幅下降、国内贷款降幅收窄、其他资金来源增速回升;4)加杠杆仍有空间和意愿:目前中长期贷款回升明显,同时,我国按揭贷款/GDP 的比例约18%低于发达国家平均50%,未来仍有加杠杆空间,且在人均GDP 较小的国家意愿更高。

行业基本面——景气各不同:1)长周期而言销售额见顶:2017年购房主力人口达到顶峰,未来销售面积复合增长率将降至0,地产销售将见顶;2)去库存压力大:未来五年潜在年销售面积约10亿平米、目前去库存压力仍较大,库存面积或超98.3亿平米、习大大去库存花费得准备54亿;3)供需比有明显好转、部分城市库存健康:对比2013年70城市供需比,一、二、三线城市明显好转,很多城市依旧有较强的房价上涨动力;4)短周期弱复苏:今年销售价格和数量均超预期,2015年销售额将创历史新高、2016投资开工将回升。

行业制度面——变革深化时:1)行业重大政策往往是板块走势的催化剂:重大政策对房产板块的推动作用明显,且房产板块近一年表现整体强于沪深300;2)行业政策和制度面临深度变革:2016是全面建成小康社会的开局之年,行业的变革将会更加深入,从需求管理向供给管理转变,公积金、税费等制度面临深度改革;政策组合拳有望实施、最看好货币化安置和税费扣减。

行业投资面——大大的机会:把住宅、商业和园区列为旧地产,把转型和地产服务列为新地产:1)“新地产”胜过“旧地产”格局形成:越来越多企业逐渐退出传统地产开发产业,尝试地产转型和产业链拓展,2015年新地产公司数目首次超过旧地产公司项目;2)新旧地产表现差距越来越大:累计涨幅差距有明显扩大,新地产利润规模小但增速明显更快,由重转轻、新地产净资产增速低于旧地产,新旧地产核心EBITDA 增速一正一负,新地产负债率下降、旧地产负债率上升,新地产ROE 降幅较小、ROA 回报更高;3)投资角度重点关注:A 金融创投:随着IPO 重启、新三板转板、以及科创板年底开板等多重利出台,金融创投股或将持续受益;B 医疗转型:政策多次鼓励民营资本进入、地产公司本身转型优势明显;C 地产服务:空间广阔的产业链拓展。

投资策略:政府强力去库存将超预期,从行业资金面、基本面、制度面来看,地产板块在2016年具备很好的投资机会,目前新地产胜旧地产的格局已经形成,建议交易旧地产、持有新地产、主题关注去库存、区域经济和国资整合、转型关注大医疗、大金融和互联网。推荐关注:1)交易旧地产:保利、金融街、世茂股份(600823)、新城控股、万科;2)持有新地产:南京高科、浙江广厦、万方发展、嘉宝集团、福星股份、中航地产;3)去库存政策受益:荣盛发展、华夏幸福、云南城投;4)资产整合:京能置业、高新发展、中房地产。

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