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住房租赁市场研究:租赁风起,驶向万亿蓝海

发布时间:2016-06-07    研究机构:中信建投证券

二次房改演变--从货币化安置到租售并举

住房制度改革由来已久,我国住房制度改革先后经历了由实物分配到货币化安置再到现在租售并举的过程,16年住建部正式提出中国要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并举的住房制度。当前交易市场仍是住房制度的主角,租赁市场仍处于自发状态。我国住房租赁比例仍然偏低,到2010年租赁比例仅21%,住房自有率常年维持在70%以上,远高于西方发达国家水平。参照海外经验,住房供给体系立体化是大势所趋,社会资本市场化供应为主体、政府为辅的供应结构是发展方向。

住房租赁市场的海外经验

我们梳理了美、日、德三国的住房体系建设经验,长期来看,住房问题不能够也不可能完全依靠政府的行政手段和财政财力来解决,在供给端大量提供租赁的房源,增加社会资本的参与度,扩大住房租赁市场的供给、并保障承租人的权益将会是解决住房供给缺口问题的有效手段,在需求端通过多元化的金融手段,提高居民的信用资产水平以满足其对住房的支付能力,将是化解库存挤压,引导需求转变的重要途径。

中国租赁市场制度出炉,迎来万亿大时代

从国际经验来看,仅仅由政府提供的低端住房保障是远远不够的,引入社会资本、开展租售并举的供给侧改革是行业的大方向,这也将带来万亿级以上的市场机会。2007年国家开始重视住房保障体系建设,截至13年底,我国共筹建保障性租赁住房1425万套,其中政府投资达到78.4%,但政府由政府提供保障性租赁住房建设问题依然明显:1、资金缺口;2、公共住房建设用地供应相对匮乏。16年6月3日,国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,我们认为《意见》有四大亮点:1、供给端激励立竿见影,需求端激励落地需时间;2、供给端激励立竿见影,需求端激励落地需时间;3、完善住房租赁金融支持,稳步推进REITS试点;4、切实保护承租人合法权益,稳定租赁关系。随着顶层设计出台,我们认为更多细则将接踵而至,为租赁市场供给端企业带来机遇:住宅租赁方面可关注万科A、链家(未上市)、我爱我家(未上市);REITS推进方面可关注陆家嘴、中国国贸、世茂股份(600823)、嘉宝集团。

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