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房地产行业:税负稳中有降,不增负即利好

发布时间:2016-03-25    研究机构:中信建投证券

亮点1:着重平稳过渡,政策衔接平滑

本次税制改革很大程度上仍然维持了营改增之前的税负水平,尤其对于大部分房地产场景的交易环节,征收率定为5%,维持营业税的税率。同时新老项目划分清晰,对于所有房企销售老项目可按简易计税方法按5%征收率计税,意味着老项目税负基本维持不变。同时对于租赁业务,老项目也维持了营业税的征收模式。

亮点2:二手房交易营改增税率平移

二手房交易方面,此次规定一线城市以外,其他城市个人将不满两年住房出售的,按5%征收率缴纳增值税,2年以上免征增值税。对于一线城市需要额外对2年以上非普通住宅按差额5%征收率缴纳,与当前营业税征收方式相同。但考虑到增值税为价外税,同样税率下,增值税环境下二手房交易成本要低于营业税。

亮点3:首次明确土地价款可扣除

此次细则则明确规定了可以以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,此点也解决了市场一直以来土地价款能否抵扣的疑问。我们测算的项目土地价款占比从25%提升至55%、毛利率从60%下降至30%,综合增值税负下降3.7个百分点,低于对应营业税负。考虑到实际操作过程中,建安成本的进项发票获取存在不确定性,可能还是土地成本占比较高的项目受益更为明显。

亮点4:预征率更低,释放现金流弹性

文件规定,征收房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,此前,对于预售款征收的营业税率为5%。因此,对于在售项目较多的房企现金流可能带来阶段性边际改善。

亮点5:新增不动产纳入抵扣范围

不动产进项税额抵扣年限较市场预期大幅缩短至2年,大幅提升减税力度,扩大投资意愿,相对将有助于提升市场上商业地产以及产业地产的去化和积极性,利好商业地产项目和产业园区项目较多的房企,但是还是有些细节仍待明晰。

板块思路:营改增靴子落地,税费稳中有降,打开板块估值空间

此次营改增细则的落地解除了一直以来市场争议的不确定性,尤其新老划分、二手房交易平稳过渡以及土地价款可以扣除等明晰明确了行业税种之间衔接过渡带来了很好的空间,随着近期政策的逐步落地,地产板块的压制因素将逐步消除,我们继续看好板块的反弹空间。标的继续建议关注几大方面:首先继续推荐项目流程合规、更容易获取建筑业进项发票的龙头企业保利、招商,其次推荐关注商业和产业园区潜在投资意愿提升的公司,如绿地控股、南国置业、世茂股份(600823)等,再者建议关注土地成本占比较高、受益土地价款抵扣的企业,如在一二线有较多布局的华发股份,同时继续推荐我们的二线省会城市组合。

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