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世茂股份:扣非归母净利润增速转正,商业地产焕发新春

发布时间:2018-08-24    研究机构:申万宏源集团

公司收入和利润正增长,符合预期。公司上半年实现营业收入121.5亿元,同比增加20.4%;实现归母净利润14.4亿元,同比增长3.3%;扣除非经常损益的净利润达到12.3亿元,同比增长15.5%。非经常性损益主要是投资性房地产公允价值变动产生的,今年上半年增长2.9亿,同比减少1.1亿,影响了归母净利润增速,扣除非经常损益的净利润增速与去年同期相比由负转正,公司过去两年的高质量销售开始逐步体现。

上半年销售高速增长,全年销售目标已完成三分之二。2018年上半年通过济南、苏州、石狮、厦门、泉州等地项目的销售,公司实现合同签约额160亿元,同比增长60%;实现合同签约面积87万平方米,同比增长63%;签约单价为1.83万元/平方米,同比基本持平。截至6月末,公司已实现全年销售目标的67%,公司完成全年销售目标的计划确定性较强。上半年公司预收款21亿,同比降幅约45%,预计随着下半年销售增长,预收款会有所回升。

项目品牌持续升级,商业地产焕发新春。截至6月底,济南世茂广场完成了近40家品牌的调整,实现全场销售额同比24%的增幅;昆山世茂广场近2500㎡的调改区域整体亮相,调改区域的销售额同比增长逾120%;厦门世茂Emall调整定位,结合精准的招商调改和业态升级,实现销售额同比60%以上的增幅;北京世茂大厦基本满租的同时持续优化租户组合,租金水平实现两位数增幅;苏州项目不断挖掘业绩增长空间,通过汰换租户提升租金水平,收入业绩同比增幅达30%以上。商业地产潜力持续升级。

扩张步伐加快,后劲充足。2017年以来公司扩张步伐加快,2017年新增土地建筑面积172万方,拿地总建面占销售面积的156%,土地投资总价款259亿元,其中深圳项目建面占比80%。2018H1公司在深圳和泉州共计拿地面积65万平,拿地金额33亿,对应楼面均价5044元/平米,楼面均价/销售均价为27%。截止17年末,公司持有土地储备建面1231万方,足够公司经营开发五年,90%以上都位于一二线,土储区位优越。上半年新增开工面积77万平方米,同比减少26%,竣工面积达到25万平方米,同比增长约19%。

现金流充沛,杠杆率持续处于行业低位。公司2018H1在手货币资金116.1亿元,没有短期借款,是一年内到期非流动负债的2.6倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司资产负债率53.0%,剔除预收账款的资产负债率50.8%,较2018Q1下降6.8个百分点,杠杆率下降明显,我们测算的净负债率28.8%,远低于行业整体水平。公司上半年费用率5.7%,较一季度减少1.6个百分点,整体费用率控制较好。销售费用率、管理费用率分别下降1、0.7个百分点,财务费用率微增0.1个百分点。

维持增持评级,维持盈利预测。公司商业加住宅双轮驱动,2017年以来公司积极获取优质项目资源,自持物业整体收益表现良好。此外,公司参股汇邦人寿有助于进一步完善公司的产业布局,看好公司未来发展。维持增持评级,维持盈利预测。预计2018-2020年归属于母公司的净利润24.7亿元/27.6亿元/32.2亿元,对应EPS:0.66元/0.74元/0.86元。当前价格对应的PE为6.2X、5.5X、4.7X。

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