世茂股份(600823.CN)

世茂股份(600823)投资价值分析报告:集团支持资源丰厚 聚焦商业潜力巨大

时间:20-08-24 00:00    来源:中信证券

公司依托世茂集团的全方位支持,从很低的杠杆率出发,一边提升开发的节奏,一边培育运营的能力,或将成为A 股市场少有的,具备很高安全边际的成长型地产新贵。

一线行业龙头的定位明确,唯一A 股上市平台。公司控股股东世茂集团(00813.hk)(文中简称“集团”)是行业一线龙头,近几年销售增速很快,信用实力雄厚。公司和集团分工明确,公司负责商业地产的开发和运营。对于大型综合体项目,集团安排公司控股并表开发,并给予资金等方面的大力支持。2019年以来,集团不断在二级市场增持公司股份,累计达到5%,凸显了集团对于公司的信心。

公司资源价值十分雄厚。公司的开发项目资源储备达1900 万平米,合约未结转计容建筑面积约为1500 万平米,我们测算公司权益未结算货值超过1500 亿元。

公司持有物业以公允价值计量,账面价值接近500 亿元,今年上半年在受到疫情明显冲击的情况下,租金收入超过3 亿元。我们测算,公司的重估净资产价值超过400 亿元(不考虑轻资产服务平台价值)。

公司经营管理平台极具成长潜力。公司希望在五年以内,在国内商业地产领域有能力跻身行业前十,轻资产商管平台能运营管理超过100 个项目,主题娱乐平台每年能为1000 万家庭带来欢乐。公司轻资产服务平台已经具备相当规模,在酬金制的记账原则下,公司物业管理2019 年的收入达到4.3 亿元,如换算为包干制,这已经相当于一个中等规模物业管理上市公司的水平。

稳健经营,还有明显的起跳空间。公司有息负债率仅有20%,净负债率更只有17%,融资成本更控制在5.5%左右,在业内都处于很低的水平。我们认为,公司资产负债表有显著提升发展的现实基础。

风险提示:公司受疫情影响,2020 年度销售和业绩结算可能有波动。

巨大的安全边际叠加显著的成长空间,首次覆盖,给予公司“买入”的投资评级。我们认为,公司当前市值不仅远远低于公司实际拥有的重估资源价值,也并没有考虑公司轻资产运营平台广阔的发展空间。我们给予公司2020/2021/2022 年0.61/0.87/1.08 元/股的盈利预测,给予公司2021 年10 倍PE,即8.66 元/股的目标价,剔除轻资产平台保守价值测算,合NAV 折价33.5%。

公司当前股价5.05 元/股,我们首次覆盖,给予“买入”的投资评级。