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世茂股份公司研究报告:塑造一二线,核心商业地产龙头

时间:2018-10-17    机构:海通证券

世茂集团以四大组织架构驱动“四驾马车”打造中国城市营运商。世茂集团是以房地产开发为主的国际化企业集群,旗下拥有“世茂房地产(00813.HK)”及“世茂股份(600823)(600823.SH)”两家控股上市公司。近三十年来,世茂集团以房地产开发、酒店管理、商业运营、主题乐园、物业管理、创新业务为架构,战略布局全球近100个城市,拥有不同阶段的300余个地产项目,形成了多元并举的"可持续发展生态圈",世茂集团的创始人是实际控制人-许荣茂先生。

公司是集团旗下综合商业地产平台。公司已发展成为国内商业地产的龙头企业。目前,公司直接控股股东是控股43.37%的峰盈国际,间接控股股东是世茂房地产(00813.HK,主要发展大型综合房地产项目),许荣茂先生间接控股比例合计40%。公司经历了2001年4月的借壳上市、2002年的转型综合地产、2009年5月定增注入商业地产、持续增长为商业地产龙头四个阶段。

布局一二线核心城市,打造商业地产品牌。公司采取“以商业地产为主、多元业务为辅”的“租售并举”模式,涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资,包括商业(商业地产和世茂广场)、住宅等多个业态。公司在全国20多个一二线城市运营大型商业综合体及住宅项目。2018年上半年,公司主营业务包括房产销售、房屋租赁、物业管理服务、酒店服务和院线业务等,其中前两项业务收入分别占比为94.3%、2.84%。2018年上半年,公司实现合同签约额160亿元,同比增长60 %。公司持有的经营性物业面积达到131万平。2018年上半年底,公司剔除预收款后的资产负债率为50.8%,净负债率为117.8%。截止2017年底,公司在建及拟建项目合计建面1157万平。截止2017年底,公司开发项目类型分为商业、商住综合、住宅,占比分别为45%、46%、9%。

投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,给予“优于大市”评级。公司是世茂集团旗下重要的商业地产开发运营平台,区域布局在全国主要一二线核心城市。2017年底,公司在建及拟建项目合计建面1157万平。我们预计公司2018-2019年将实现EPS是0.67元和0.80元,对应RNAV是16.8元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2018年6-7倍PE,对应的合理价值区间为4.02-4.69元,首次覆盖,给予公司“优于大市”评级。

风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。